Checkliste Grundsteuererklärung 2022 Wir beantworten die häufigsten Fragen

Befindet sich das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen, müssen diese gemeinsam die Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. In der Praxis heißt das: Einer der Eigentümer erstellt die Erklärung über seinen Elsterzugang im Einverständnis und im Namen aller Eigentümerinnen und Eigentümer.

Hinweis: Bei Eigentumswohnungen sind nur die Eigentumsverhältnisse zu Ihrer Wohnung anzugeben. Informationen zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft müssen in der Regel nicht mit angegeben werden.

Für jede Eigentumswohnung muss in der Regel eine eigene Erklärung abgegeben werden. Zur Abgabe verpflichtet ist die Eigentümerin oder der Eigentümer der Wohnung – nicht die Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist natürlich, dass Sie im Hauptvordruck der Erklärung angeben, wie groß Ihr Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück ist.

Im Folgenden beziehen sich die Angaben lediglich auf Ihre Wohnung oder Ihren Miteigentumsanteil.

Das gilt auch für die Eigentumsverhältnisse: Informationen zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft müssen hier in der Regel nicht mit angegeben werden.

Sollten Sie die Erklärung über Elster abgeben: Hier finden Sie auch eine ausführliche Klick-Anleitung der NRW-Finanzverwaltung extra für Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen.

Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung abzugeben. Fehlen Ihnen Informationen, über die nur der Grundstückseigentümer– also der Erbbauverpflichtete – verfügt, ist dieser zur Mithilfe verpflichtet. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.

Übrigens: In der Grundsteuererklärung müssen im Hauptvordurck bei den Eigentumsverhältnissen die Informationen des Erbbauberechtigten angegeben werden. Lediglich in der Anlage Grundstück ist unter „Erbbaurecht" die Adresse des Grundstückseigentümers anzugeben.

Sie müssen für jedes Grundstück bzw. jede sogenannte wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung abgeben. Das heißt aber nicht, dass Sie automatisch für jedes Flurstück eine eigene Erklärung abgeben müssen. Werden mehrere sich in räumlicher Nähe befindende Flurstücke zusammenhängeng genutzt, können sie zusammen als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden.

Befinden sich Ihr Haus und der sich daran angrenzende Garten auf zwei Flurstücken, können diese beispielsweise i.d.R. als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden. Entsprechend ist nur eine Erklärung notwendig. Gleiches gilt, wenn Sie zusätzlich zu Ihrem Hausgrundstück noch (anteiliger) Eigentümer eines Wegegrundstücks und/oder eines Garagenhofs sind. Werden Weg und Garage von Ihnen zusammen mit Ihrem Haus genutzt, bilden sie bzw. Ihr jeweiligen Grundstücksanteile zusammen eine wirtschaftliche Einheit. Voraussetzung dafür ist nicht, dass die Flurstückedirekt aneinandergrenzen. 

Dass die individuellen Informationsschreiben der Finanzämter nicht alle Wohneigentümer erreichen, ist leider keine Seltenheit. Wir gehen auf der Basis der Rückmeldungen von unseren Mitgliedern und unseren Seminaren davon aus, dass beinahe zehn Prozent der Schreiben nicht verschickt wurden oder auf dem Postweg verschwunden sind.

Auch wenn Sie sich beim Finanzamt melden, können diese das Schreiben leider nicht neu verschicken. Alle Daten erhalten Sie aber auch auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de. Lediglich das Aktenzeichen müssen Sie dann noch herausfinden – Sie finden es auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Infos zum Aktenzeichen sollte Ihnen aber auch das Finanzamt oder die zuständige Stelle Ihrer Kommune geben können.

Das Finanzamt gibt in seinem Informationsschreiben nur allgemeine Eckdaten des Grundstücks an. Die Eigentumsanteile müssen dann von Ihnen in der Erklärung angegeben werden.

Gehört nur ein Teil eines Flurstücks zu Ihrem Grundstück bzw. Ihrer wirtschaftlichen Einheit – z. B., wenn Sie zusammen mit Ihrem Hausgrundstück anteiliger Eigentümer eines Garagenhofs oder eines Wegegerundstücks sind – ist dieser jeweils zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil im Hauptvordruck anzugeben. In der Anlage Grundstück geben Sie in diesen Fällen dann nur die Summe Ihrer jeweiligen Grundstücksanteile an.

Gleiches gilt bei Eigentumswohnungen. Hier wird im Hauptvordruck neben der Gesamtgrundstücksfläche angegeben, welcher Anteil an diesem Grundstück Ihrer wirtschaftlichen Einheit (also Ihr Miteigentumsanteil sowie Ihr Sondereigentum) zuzurechnen ist. In der Anlage Grundstück müssen Sie dann nur Ihren Flächenanteil in Quadratmetern angeben.

Gehört Ihnen mit mehreren Eigentümern zusammen eine wirtschaftliche Einheit (z. B. im Falle von Erbengemeinschaften), dann müssen Sie Ihren jeweiligen Eigentumsanteil im Abschnitt Eigentumsverhältnisse und Eigentümer(innen)/Beteiligte angeben.

Als Einfamilienhaus gelten Häuser mit einer Wohnung. Hat ein Haus zwei für sich eigenständige Wohnungen, gilt es aus steuerlicher Sicht als Zweifamilienhaus. Eine eigenständige Wohnung liegt vor, wenn diese räumlich von den anderen Wohneinheiten getrennt ist, alle zum Führen eines selbstständigen Hausstands notwendigen Räume enthält (Küche, Bad, Toilette, Schlaf-/Wohnraum) und mindestens 20 qm groß ist. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gibt es aus steuerlicher Perspektive daher nicht.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in der Regel Einfamilienhäuser – betrachtet wird nur das für sich eigenständige Reihenhaus oder die jeweilige eigenständige Doppelhaushälfte. In einigen Sonderfällen ist das Eigentum an Reihenhäusern oder Wohnungen in Zweifamilienhäusern rechtlich wie eine Eigentumswohnung behandelt – in diesen Fällen handelt es sich dann um Wohnungseigentum.

Nein, Stellplätze im Freien oder Carports müssen nicht als Garagenstellplätze berücksichtigt werden. Lediglich die Grundstücksfläche, auf der sich Ihr Stellplatz oder Ihr Carport befindet, muss von Ihnen in der Erklärung mit aufgeführt werden, sofern sie sich in Ihrem Eigentum befindet. 

In den meisten Fällen sind auch für diese Grundstücksflächen ein Bodenrichtwert für Wohnbebauung anzusetzen. Werden explizite Bodenrichtwerte für diese Flächen angezeigt, können diese unter Umständen als Teilfläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert angegeben werden. Dies ist aber in der Regel nicht der Fall.

Bereits der Bodenrichtwert für Wohnbebauung schließt in einem gewissen Maße mit ein, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind und z. B. für Zuwegungen, Garagen oder einen Hausgarten genutzt werden.

Der Bodenrichtwert für Wohnbebauung berücksichtigt bereits in einem gewissen Maße, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind. Sind Grundstücke größer als 500 m², setzt das Finanzamt in der Berechnung des Grundsteuerwerts sogenannte Umrechnungskoeffizienten an. Sie fungieren bei größeren Grundstücken wie Abschläge auf den Bodenwert. Auf diese Weise wird berücksichtigt, dass große Gartenflächen niedriger bewertertet werden als bebaute bzw. uneingeschränkt bebaubare Flächen.

Bei einem 1.000 m² großen Grundstück werden beispielsweise nur 84 Prozent der Grundstücksfläche für die Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt.

Übrigens: Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts wird nie der volle Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) angerechnet, sondern immer nur ein Teil – der sogenannte abgezinste Bodenwert. Wie hoch dieser ist, hängt u.a. auch vom Baujahr des Gebäudes und der Grundstücksart ab. Bei Wohngebäuden werden maximal 60 Prozent des reines Bodenwerts berücksichtigt.

Hinweis: In wenigen Sonderfällen ist es möglich bzw. notwendig, sogenannte selbstständig nutzbare Teilflächen anzugeben. Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die bauliche und sonstige Nutzung des Grundstücks nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann (zum Beispiel bei einem Wohnhaus mit Hausgarten die zusätzliche Streuobstwiese). Aber Achtung: Selbstständig nutzbare Teilflächen sind aus steuerlicher Perspektive für den Steuerpflichtigen nur dann vorteilhaft, wenn diese nicht bebaubar sind und für sie ein eigener, deutlich niedrigerer Bodenrichtwert als für die restliche bebaubare Fläche ausgewiesen ist.

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird, lässt sich annähernd mit dem folgenden Rechner ermitteln: www.grundsteuer.de/rechner/

Einige Faktoren – z. B. den wertsteigernden Effekt einer Kernsanierung – berücksichtigt dieser Rechner jedoch nicht. Dennoch lässt sich auf diesem Weg grob ermitteln, wie Ihre Steuerbelastung ab 2025 aussehen könnte.

Zu beachten ist aber: Über die Höhe Ihrer Steuerzahlung entscheidet am Ende Ihre Stadt. Der Rat Ihrer Gemeinde legt nämlich die Höhe des Grundsteuerhebesatzes fest. Wenn Sie im Grundsteuerrechner den aktuell gültigen Hebesatz Ihrer Kommune angeben, simuliert der Rechner also Ihre Grundsteuerbelastung ohne die notwendige Anpassung der Hebesätze in Ihrer Kommune.

Die Städte haben versprochen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein wird. Das heißt konkret: Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Anwendung der neuen Grundsteuerwerte im Jahr 2025 genauso hoch sein wie im Jahr zuvor. Das heißt nicht, dass für jeden Einzelnen die Grundsteuer gleichbleibt. Dass es bei einer Neubewertung nach über 50 Jahren Gewinner und Verlierer gibt, war leider nicht zu verhindern.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass in den meisten Kommunen die Hebesätze gesenkt werden müssen, damit die Grundsteuerreform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Bei den bisherigen Rückmeldungen von Mitgliedern des Verband Wohneigentum NRW hat es noch keinen Fall gegeben, in dem die Grundsteuer bei gleichbleibenden Hebesätzen mit den aktualisierten Grundsteuerwerten ab 2025 niedriger wäre.

Entsprechend wichtig wird es sein, Druck auf die Lokalpolitik aufzubauen. Sie müssen an das Versprechen erinnert werden, die Hebesätze für das Jahr 2025 anzupassen. Vor diesem Hintergrund sind auch aktuelle Hebesatzerhöhungen neu zu bewerten: Die Aufkommensneutralität ist ein hohles Versprechen, wenn in den Jahren bis 2024 die Grundsteuerhebesätze kräftig erhöht wurden.

Übrigens: Im Jahr 2024 wird das Land NRW eine Tabelle veröffentlichen, in der die aufkommensneutralen Hebesätze für jede Kommune offengelegt werden.
 

Die neue Grundsteuer wird wie auch bisher in drei Schritten berechnet. Sie ist das Produkt aus dem Wert Ihrer Immobilie (Grundsteuerwert), der sogenannten Steuermesszahl sowie einem kommunalen Steuersatz, dem sogenannten Hebesatz.

Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde nun eine neue Vorgabe für die Berechnung Ihres Grundsteuerwerts eingeführt. Der Gesetzgeber möchte, dass dieser Wert möglichst genau den tatsächlichen aktuellen Wert Ihrer Immobilie abbildet. Weil die bisherigen Grundsteuerwerte – der sogenannte Einheitswert – in NRW auf der Grundlage von 1964 basieren, werden die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogenen Immobilienwerte deutlich steigen. Um das auszugleichen, wurde die Steuermesszahl gesenkt. Sie beträgt jetzt 0,031 Prozent. Sie ist damit nur noch ein Zehntel so hoch wie bisher.

Am Ende entscheidet aber Ihre Kommune darüber, wie viel Grundsteuer sie zahlen müssen. Denn sie bestimmt eigenständig und praktisch ohne Einschränkungen die Höhe des örtlichen Grundsteuerhebesatzes. Er ist am Ende der ausschlaggebende Multiplikator, über den wirklich bestimmt wird, wie hoch Wohnen in Ihrer Stadt besteuert wird.
 

Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung unter Mithilfe des Grundstückseigentümers abzugeben. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.

Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten – Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen.

Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.

Weil die bisherige Erhebungspraxis auf der Grundlage der veralteten und verzerrten Einheitswerte aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) verfassungswidrig ist. So hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 geurteilt. Die Begründung der obersten Richter: Es verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, wenn für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerwerte zugrunde gelegt werden. Die Wertverzerrungen aufgrund der Anwendung veralteter Einheitswerte waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar.

Bis 2019 musste deshalb eine neue Regelung für die Berechnung und regelmäßige Aktualisierung der Grundstückswerte getroffen werden. In seinem Urteil hat das Bundesverfassungsgericht zeitgleich eingeräumt, dass die Grundsteuer „ausnahmsweise“ bis 2024 auf der alten, verfassungswidrigen Grundlage weiterhin erhoben werden darf. Diese Regelung haben die Richter in Ihrem Urteilsspruch selbst als „ungewöhnlich“ bezeichnet.

Prinzipiell dürfen Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze frei festlegen. Dabei sind Ihnen faktisch kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen sie lediglich nicht aus Willkür erhöhen oder mit der Erhöhung eine Erdrosselungswirkung herbeiführen.

Theoretisch sollte das Grundsteueraufkommen die durch die Steuerobjekte verursachten Lasten (in Etwa) decken. Erhöhungen des Hebesatzes müssten also in der Theorie dadurch begründet werden, dass von den Grundstücken in einem Gemeindegebiet auch höhere Kosten verursacht wurden. In der Praxis findet dieser Grundsatz jedoch keine Anwendung. Die meisten Gemeinden begründen die Festsetzung der Hebesätze mit vorhandenen Haushaltslöchern – wodurch diese entstanden sind, spielt dabei keine Rolle. Einwände gegen diese Praxis werden von der aktuellen Rechtsprechung in der Regel nicht berücksichtigt.

Aus unserer Sicht ist dieser Umstand für sich genommen bereits fragwürdig. Seitdem das Bundesverfassungsgericht die Bewertungspraxis bei der Grundsteuer jedoch für verfassungswidrig erklärt hat, kommt ein weiterer Punkt hinzu: Jede Erhöhung der Hebesätze verschärft die als verfassungswidrig erklärte Wertverzerrung und die damit einhergehende Ungleichbehandlung. Aus unserer Sicht sind steigende Hebesätze nach 2018 daher rechtsstaatlich höchst bedenklich.